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Jesús Ruiz Sanjuán & Veronika Sorokova // Actualizado 20 de Mayo de 2019

Tributando por tu vivienda en alquiler turístico, según Hacienda

Se acerca la hora de rendir cuentas con Hacienda. Si alquilas una vivienda turística, no te olvides de incorporar los rendimientos obtenidos en tu declaración anual del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). En este post vamos a despejar varias dudas e intentar desglosar los puntos más importantes a tener en cuenta a la hora de añadir tus ingresos por alquiler vacacional en tu declaración.

¿Qué se entiende por alquiler turístico?

Se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino principal uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Por tanto, cuando se produzca la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa se tratará de un alquiler turístico, que se someterá a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial, según establece el art.5 e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

¿Quién está obligado a declarar por los rendimientos obtenidos por el arrendamiento turístico?

Los ingresos obtenidos por el arrendamiento los debe declarar el titular del inmueble (en caso de más de 1 titular se dividirá el porcentaje total). Se declarará por la diferencia entre ingresos íntegros y gastos fiscalmente deducibles, que explicaremos después.

¿Si alquilo mi vivienda de forma turística debo declarar IVA?

Si no prestamos servicios complementarios propios de la industria hotelera, NO.

¿Qué servicios se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera?

La actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto (recepción), limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios como lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.,y a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración. (Consultas DGT V0081.16 y V0575.15 )

En particular, se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera, además de los citados, los servicios de limpieza del interior del apartamento, así como los servicios de cambio de ropa en el apartamento, ambos prestados con periodicidad.

En este caso se deberá declarar el IVA al ejercer un servicio propio de la industria hotelera.

¿Qué servicios no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera?

  • Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
  • Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

IRPF

Una vez tenemos claro si debemos declarar o no el IVA por nuestro alquiler turístico, toca el turno de diferenciar entre dos períodos en el mismo año fiscal.

Período 1El período de tiempo en que la vivienda está alquilada con fines turísticos. La renta derivada del arrendamiento constituye rendimiento del capital inmobiliario.

Período 2El período de tiempo en que la vivienda está libre y disponible para el propietario.

Vamos a explicar ambos períodos:


Período 1 – El inmueble ha estado alquilado con fines turísticos

Deberás declarar por la diferencia entre los ingresos brutos obtenidos y los gastos necesarios para alquilar tu vivienda.

Rendimiento neto = Total Ingresos – Total Gastos necesarios

Gastos necesarios que son fiscalmente deducibles:

  • Gastos de suministros (Agua, luz, internet, calefacción, etc)
  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la tasa de basuras
  • Seguros que cubran la vivienda
  • Gastos de comunidad
  • Intereses de la hipoteca
  • Gastos de amortización del inmueble
  • Gastos de publicidad de tu vivienda turística en portales de anuncios
  • Gastos de conservación y reparación
  • Servicios personales devengados por terceros como administración, vigilancia, portería o similares
  • Saldos de dudoso cobro

Un ejemplo, si en 2018 se han obtenido 6.000€ por el arrendamiento de un apartamento en la playa, los gastos relacionados con el inmueble arrendado reducirán el importe de la base imponible del rendimiento del capital inmobiliario. Si ésta ha estado arrendada solamente seis de los doce meses del año natural, los gastos deberán deducirse de manera proporcional al número de días en los que ha estado arrendado el inmueble.

El rendimiento neto se incorporará en la declaración de la renta del contribuyente como rendimiento de capital inmobiliario. Si la propiedad pertenece a más de 1 titular este importe se dividirá de forma uniforme entre el número de propietarios.

Período 2 – El inmueble no ha estado alquilado

Los periodos de tiempo en los que el inmueble no haya sido objeto de cesión, generan la correspondiente imputación de renta inmobiliaria. Tienen la consideración de rentas inmobiliarias imputadas aquellas que el contribuyente debe incluir en su base imponible por ser propietario o titular de un derecho real de disfrute sobre determinados bienes inmuebles urbanos, incluyendo las que se deriven de un derecho real de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles.

Determinación de la renta imputada

La renta imputable por cada inmueble urbano se realiza mediante la aplicación de los siguientes porcentajes:

  1. Con carácter general se aplicará el 2% sobre el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
  2. El 1,1% para aquellos inmuebles cuyo valor catastral haya sido revisado, modificado o determinado mediante un procedimiento de valoración colectiva que haya entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.
  3. Para aquellos inmuebles que carezcan de valor catastral o no hayan sido notificados al contribuyente a la fecha de devengo del impuesto el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.

 

¿Es posible aplicar la reducción del 60% a los alquileres turísticos?

Debido al carácter vacacional y a que no satisface con carácter permanente la necesidad de vivienda del inquilino, no es posible aplicar la reducción del 60 por 100 prevista en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF del rendimiento neto que existe para los arrendamientos catalogados como vivienda o de larga temporada.

Desde Hosting Auténtico, esperamos que esta información haya sido útil y recomendamos que ante cualquier duda acudas a tu asesor para que te guíe en el proceso y no hayan errores en tu Declaración. Para información de carácter general o contactar con nuestro equipo asesor póngase en contacto con nosotros clicando aquí.

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